Takaisin

Vanhat toimitilakiinteistöt muokataan uuteen käyttöön

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla on runsaasti vajaakäytössä olevaa tilaa, jolle etsitään kiinteistökehityksellä paremmin tuottavaa käyttöä. Tilojen tehokkaampi hyödyntäminen, digitalisoituminen ja yritysten työkulttuurin muutokset ovat vähentäneet toimistotilan tarvetta, eivätkä vapaaksi jääneet rakennukset enää vastaa tämän päivän toimistokäyttäjän vaatimuksia mm. tekniikan, tehokkuuden ja imagon suhteen.

Vanhat toimitilakiinteistot varma

Kestävän kehityksen näkökulmasta on tärkeää huolellisesti tutkia olemassa olevien rakennusten kehittämistä purkamisen ja uudisrakentamisen sijaan. Jos korjausaste kuitenkin nousee kovin korkeaksi eikä energiatehokkuuden osalta päästä korjatussa rakennuksessa hyvälle tasolle, on uudisrakentaminen järkevämpää.


Vanhojen kiinteistöjen korjaamisessa haasteita

Etenkin 1970–80-luvuilla rakennettujen toimistokiinteistöjen korjaaminen on usein haasteellista. Rakennusten kerroskorkeus on tyypillisesti matala, mikä tuottaa vaikeuksia modernin talotekniikan sijoittamisessa. Rakennuksissa on myös usein ongelmia julkisivujen ja kellarien rakenteissa, jolloin korjausaste muodostuu helposti korkeaksi. Mikäli rakennus ei sijaitse aivan halutuimmilla toimitila-alueilla, jää vuokrataso mittavan peruskorjaamisen ja modernisoinnin jälkeenkin mahdollisesti niin matalaksi, ettei taloudellinen yhtälö toimi.

– Runkosyvyyksien, kerroskorkeuksien ja arkkitehtuurin vuoksi vanhojen kiinteistöjen remontoiminen asunnoiksi on myös usein toivotonta. Vaihtoehdoiksi jäävät matalamman korjausasteen remontointi, mikäli sillä pystytään saavuttamaan hyväksyttävät olosuhteet ja kohtuullinen tilakysyntä tai kiinteistön purkaminen, sanoo Varman rakennuttajapäällikkö Tuomas Vaarasalo.

Vaikka toimitilakiinteistö olisi mahdollista muuntaa asunnoiksi, se ei välttämättä ole kannattavaa, mikäli alueella on jo valmiiksi heikkotasoista tilatarjontaa.

– Kukapa haluaisi asua keskellä rähjääntynyttä toimisto- ja teollisuusaluetta? Tuomas Vaarasalo pohtii. Tietyillä alueilla on kroonista vajaakäyttöä, sillä mitään järkevää kehityspolkua ei ole löydettävissä ainakaan lyhyellä aikajänteellä.

– Järkevintä olisi kehittää koko aluetta, sen sijaan että yritetään löytää ratkaisuja yksittäisten kiinteistöjen osalta. Pirstaloitunut omistus sekä omistajien erilaiset intressit ja resurssit eivät tätä vaihtoehtoa kuitenkaan yleensä mahdollista, Vaarasalo jatkaa.


Uudishankkeen vaihtoehtona modernisointi

Keskusta-alueilla ja muilla korkean kysynnän ja vuokratason alueilla toimitilojen remontoimiselle on usein taloudellisessa mielessä järkevät edellytykset, eikä asemakaavallinen suojelu välttämättä mahdollista purkavaa kehittämistä.

Esimerkiksi Helsingin Vallila on kehittynyt työpaikka-alueena erittäin halutuksi, ja SOK:n Vallilan pääkonttorikokonaisuuden saneeraaminen moderniksi työympäristöksi on erinomainen osoitus siitä, että vanhemmatkin, mutta sijainniltaan kiinnostavat toimistokiinteistöt ovat kilpailukykyinen vaihtoehto uudishankkeille. Etenkin asemakaavassa suojellun, 1920- ja 30-luvuilla rakennetun Kiinteistö Oy Vallilan Toimiston modernisoinnissa on kyse vaativasta korjausrakentamisesta, jossa on pystyttävä rakennussuojelun asettamissa rajoissa toteuttamaan käyttäjille muuntojoustavaa ja olosuhteiltaan tämän päivän vaatimukset täyttävää toimitilaa.

– Mittavan tilamuutos- ja peruskorjaushankkeen yhteydessä on myös oiva tilaisuus parantaa kiinteistöjen energiatehokkuutta ja pidentää kiinteistöjen elinkaarta erilaisilla toimenpiteillä. Varman tavoitteena on saada Kiinteistö Oy Vallilan Toimistolle rakennusaikainen BREEAM-ympäristösertifiointi, Vaarasalo kertoo.


Tehokkaalla kaavoituksella tiivis yhdyskuntarakenne

Tehokkaasta kaavoituksesta on tullut yhteisesti hyväksytty tapa tiivistää yhdyskuntarakennetta.

– Korkeat rakennukset ja tehokkaat asemakaavat mahdollistavat täydennysrakentamisen ja olemassa olevan, tehottoman rakennuskannan uudistamisen. Myös pysäköintimääräysten lieventäminen omalta osaltaan helpottaa kiinteistökehityksen taloudellista yhtälöä, kertoo Varman kiinteistökehitysjohtaja Aarne Markkula.


Mihin käyttöön kiinteistökehityksen uudet tilat sitten ohjautuvat?

Vireät asuntomarkkinat johtavat siihen, että uusille asunnoille riittää kysyntää. Niistä ovat kiinnostuneet sekä yksityishenkilöt että sijoittajatkin. Uusien asuntojen hintataso erityisesti pääkaupunkiseudulla mahdollistaa joskus kalliitkin muuntotyöt, etenkin jos vaihtoehtona on epäkäytännöllisen toimistotilan kallis peruskorjaus ja epävarma vuokraustilanne. Myös olemassa olevien asuinalueiden täydennysrakentaminen mahdollistaa uusien asuntojen merkittävän rakentamisen.

– Asumisen lisäksi pääkaupunkiseudun hotellimarkkina on tällä hetkellä hyvin aktiivinen. Suomeen ja erityisesti pääkaupunkiseudulle matkustavien turistien määrä kasvaa kaiken aikaa ja majoittujille tarvitaan lisäkapasiteettia. Tämä näkyy myös kiinteistökehityksessä, Markkula lisää.

Jo pidempään pinnalla ollut trendi on entisten teollisuuskiinteistöjen kehittäminen muihin käyttötarkoituksiin. Moni perinteinen teollisuudenala ja -toimija on siirtynyt Suomen tai usein Euroopankin rajojen ulkopuolelle, ja teollisuusrakennuksia on jäänyt tyhjilleen.

– Usein asemakaavoihin kirjatut suojelumääräykset edellyttävät säilyttävää kehittämistä, mutta toisaalta on havaittavissa selvää kiinnostusta sijoittua persoonallisiin toimitiloihin hieman ”hygieenisten” business parkien sijaan. Myös hotellimarkkinassa yksilölliset ratkaisut entisiin teollisuustiloihin näyttävät herättävän kiinnostusta, kertoo Vaarasalo.

Varma on merkittävä kiinteistösijoittaja Suomessa. Kehitämme parhaillaan useita kiinteistöjä, joista suurimpia hankkeita Vallilan SOK:n pääkonttorin modernisoinnin lisäksi ovat mm. Kalasataman kampuksen uudisrakennus, Keskon vanhan pääkonttorin muutos asunnoiksi, Arabia135-korttelin kehittämishanke sekä Vantaan Flamingo-hotellin laajennus. Uudistusten avulla saamme parempaa tuottoa eläkevaroille sekä vähentää kiinteistöjen ylläpidosta ja käytöstä johtuvaa energiankulutusta. Tavoitteenamme on vähentää kiinteistöjen hiilijalanjälkeä 15 % vuoteen 2020 mennessä.

Lisätty todellisuus vie aikamatkalle Finlaysonin alueen historiaan Gigantti ja Terveystalo avaavat Rajalla-kauppakeskuksessa - katolle nousee myös aurinkovoimala Varma ja Finnkino jatkoivat pitkää vuokrasopimusta Finlaysonin alueella Varma on aktiivisesti mukana kiinteistöbisneksessä Varma ja Alma Media solmivat jatkovuokrasopimuksen Finlaysonin alueelle Varma valitsi Skanskan vuoden 2018 rakentajakumppaniksi Varma myy Pyynikin Trikoon kiinteistön Aberdeen Standard Investmentsille Varma aloittaa toimistorakennuksen muuttamisen Uusikummun kouluksi Espoossa Vanhat toimitilakiinteistöt muokataan uuteen käyttöön Varmalla nyt jo 22 BREEAM-ympäristösertifioitua kiinteistöä Varma osti Eteläesplanadi 8 toimistokiinteistön Helsingissä Varma vuokraa Wärtsilän pääkonttorille tilat Salmisaaresta Varman kiinteistöjen katolle nousee 5 000 aurinkopaneelia Varman Kalasataman Kampuksen rakennustyöt alkoivat Bonnier ja Varma ovat solmineet vuokrasopimuksen Lönnrotinkatu 18:aan Varman vuokra-asuintaloissa siirrytään uusiutuvaan sähköön Varman oman toimiston hiilijalanjälki keveni 23 % vuodessa Kymmenelle Varman toimistokiinteistölle BREEAM-ympäristösertifikaatti Arabia135-tehdaskorttelin ideakilpailun voittajat valittu Varma liittyi kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen Varma rakennuttaa Sokotelille Flamingon hotellilaajennuksen Varma saavuttanut toimitilojen energiatehokkuustavoitteen etuajassa VarmaWorksin coworking-tiloja vuokrattavissa Tampereella Varma, CapMan Nordic Real Estate -rahasto ja Cavendo sijoittavat suosittuun Heron City -kauppakeskukseen Tukholmassa Varman toimitalo siirtyi vihreään sähköön Kiinteistöjen modernisointi keventää hiilijalanjälkeä Lidl avaa myymälän Finlaysonin alueelle Tampereelle Varma rakennuttaa Keskolle uuden päätoimitalon Kalasatamaan Taide valtasi Finlaysonin alueen Tampereella Varma alkaa käyttää aurinkoenergiaa kiinteistöissään Arabia135-tehdaskorttelin uudistaminen jatkuu – arkkitehtikilpailun finalistit valittu Varma julkaisi ilmastopolitiikan – tavoitteena hiilijalanjäljen pienentäminen eri omaisuusluokissa Arabian historiallinen tehdaskortteli uudistuu arkkitehtuurikilpailun avulla Varman blogi: Hello työpaikka, goodbye villasukat! Digia muuttaa Varman tiloihin Finlaysonin alueelle Tampereella Lönnrotinkatu 18 erottuu massasta Varman blogi: Asukkaat muuttivat Arabiankadun oranssiin asuintaloon Metropolia ja Pop & Jazz Konservatorio Varman tiloihin Arabiaan VarmaWorks tarjoaa coworking-tiloja Tampereen Finlaysonilla Varman uusi vuokra-asuntojen hakupalvelu on avattu Kaksi Varman toimistokiinteistöä sai BREEAM-ympäristösertifikaatin Varma on ostanut hotellikiinteistön Helsingin keskustasta Varma rakennuttaa Flamingoon yli 200 huonetta lisää Varma myy loput SATOn osakkeet Bio Rex avaa elokuvateatterin Rajalla På Gränsen -kauppakeskukseen Tornioon Varman Salmisaaren-toimitaloon tulee Green Office -ympäristöjärjestelmä Ilkka Tomperi: Kiinteistösalkun hajautus – strategiasta toteutukseen Arabianrannan uusin tulokas on urbaani ja oranssi Varma myy 22 kiinteistöä ja sijoittaa uuteen pohjoismaiseen kiinteistörahastoon Aarne Markkula: Energiansäästöinvestoinnit maksavat itsensä takaisin nopeasti Läsnä kauppakeskusten arjessa Outokummun pääkonttorille tilat Varman päätoimipaikasta Salmisaaresta Varman Itämerenkatu 11–13 täyttyy finanssialan toimijoista Varma vuokraa Itämerenkadun kiinteistöstä toimitilat Handelsbankenille Finlaysonin alue on Varman merkittävimpiä kiinteistökohteita Varma mukana ostamassa yhden Ruotsin suurimmista kauppakeskuksista Miljoona tyhjää toimistoneliötä odottaa asuntorakentajaa
Takaisin