Miten käy isojen rakennushankkeiden samalla, kun lukuisat omakotitaloprojektit kärsivät rakennusyritysten ja urakoitsijoiden konkursseista? Entä miten haasteellinen taloustilanne heijastuu kiinteistösijoittamiseen sekä toimitilakiinteistöjen kunnossapitoon ja kehittämiseen?
Tässä artikkelissa kerromme, miksi kiinteistönomistajan vakavaraisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota ja miten sen hyödyt näyttäytyvät toimitilavuokralaiselle.
Mitä tarkoittaa vakavaraisuus kiinteistönomistuksessa?
Vakavaraisen kiinteistönomistajan ja vuokranantajan velkaantuneisuus ei ole liian suuri suhteessa yrityksen omaan pääomaan. Tärkein kysymys siis on, millaisella pääomalla kiinteistönomistustoimintaa rahoitetaan. Vakavaraisuudessa kyse on yrityksen tappionsietokyvystä sekä mahdollisuuksista selviytyä taloudellisista velvoitteistaan pitkällä aikavälillä.
Vakavarainen vuokranantaja on vuokralaisen näkökulmasta velkaantunutta toimijaa varmempi.
Jos kiinteistönomistaja ei ole vakavarainen, sen vaikutukset heijastuvat vuokralaisiin kolmella tavalla:
- kiinteistön palvelut, tilojen kunto ja ylläpito heikkenevät, kun vuokranantajan kassa ei riitä tarvittaviin investointeihin
- toimitilakiinteistö myydään uudelle omistajalle, joten toimitilan vuokranantaja vaihtuu
- suunnittelupöydällä olevaan uudisrakennukseen tehty vuokrasopimus saattaa peruuntua, kun hanke ei toteudukaan.
Kiinteistön palveluiden ja toimitilojen kunnon heikkeneminen
Lukuisat organisaatiot investoivat nyt toimistoonsa, jotta hybridityötä tekevä henkilöstö valitsisi mahdollisimman usein lähityöpäivän etätyön sijaan. Arjessa toimivan sekä kohtaamisia tukevan toimitilan arvo on noussut muutamassa vuodessa merkittävästi ja tilaratkaisuihin panostetaan aiempaa enemmän.
Mutta mitä tapahtuu, jos omaan toimitilaansa investoivan yrityksen vuokranantajana onkin toimija, jonka talous ei salli omistamansa kiinteistön kuntoa ylläpitäviä tai tilojen laatua parantavia kehitystoimenpiteitä? Luvassa on todennäköisesti paljon eripuraa sekä konkreettisia pettymyksiä toimitilakiinteistön viihtyvyyden, ominaisuuksien ja palveluiden toimivuuden osalta.
Energiatehokkuushankkeiden lykkääminen on tyypillinen tapa säästää investoinneissa, sillä näiden hankkeiden takaisinmaksuaika on usein pitkä eikä rahallista hyötyä kiinteistönomistajalle synny hetkessä. Toisaalta myös tarpeelliset peruskorjaus- tai viihtyvyysparannustoimenpiteet saatetaan ohittaa, jos rahaa ei kerta kaikkiaan ole.
Vakavarainen vuokranantaja puolestaan kehittää omistamiaan kiinteistöjään suunnitelmallisesti, investoi tarpeellisiin hankkeisiin sekä näiden toimenpiteiden myötä huolehtii niin vuokralaisten tarpeista kuin vuokrauksen tuottamasta kassavirrastakin. Varman perustehtävä on eläkkeiden turvaaminen, joten me myös huolehdimme sijoituskohteistamme siten, että asiakkaiden haltuumme uskomat eläkevarat ovat turvassa.
Lukuvinkki: Historiallinen Arabia 135 -kortteli uudistuu – alueelle avautuu uusia tiloja yrityksille ja kaupunkilaisille
Myös vuokranantaja voi vaihtua – miksi ja mitä se tarkoittaa?
Toisinaan kiinteistönomistajan taloushaasteet näkyvät toimitilavuokralaiselle konkreettisimmin kiinteistön myymisellä. Vuokranantajan vaihtuminen ei yleensä ole vuokralaiselle ihanneratkaisu, sillä joillekin yrityksille tietyn omistajan tiloissa toimiminen saattaa olla tietoinen valinta.
Toisaalta silloin, jos alkuperäisellä toimitilakiinteistön omistajalla ei ole ollut mahdollisuutta tai halua huolehtia kiinteistön kunnosta ja palveluiden laadusta, on vuokranantajan vaihtuminen vuokralaisen näkökulmasta hyvä asia. Monet epäkohdat ja arkea häiritsevät asiat voivat ratketa uuden, vakavaraisemman ja aktiivisemman vuokranantajan avulla, kun huoltoa tai jopa saneerausta tarvitseviin asioihin voidaan jälleen puuttua.
Aina kiinteistön myymisessä ei tietenkään ole kyse taloushaasteista, vaan joidenkin kiinteistönomistajien sijoitusstrategiaan saattavat kuulua vain lyhytaikaiset kiinteistösijoitukset. Tällöin kohde myydään eteenpäin esimerkiksi jo viiden vuoden päästä sen hankinnasta. Varman kiinteistösijoitustoiminnan keskiössä puolestaan ovat pitkän aikavälin investoinnit, jonka ansiosta meillä on myös pitkäkestoisia vuokrasuhteita. Meillä keskiössä on kiinteistön elinkaaren huomiointi, joten tavoitteemme on pitää omistamamme kiinteistöt hyvässä kunnossa. Peruskorjatut ja siistit tilat ovat sekä meidän että asiakkaidemme etu.
Uudisrakentamisen haasteet – viivästyksiä ja peruttuja hankkeita
Uudisrakentamisen projekteissa näkyvimpiä haasteita 2020-luvun alkuvuosina ovat olleet pandemian aiheuttamat materiaalien saatavuushaasteet ja esimerkiksi puutavaran hinnannousu, Ukrainan sodasta eskaloitunut energiakriisi sekä viimeisimpänä talouden taantuma. Kuten todettu, rakennusalan yritysten konkurssitahti on vuonna 2023 ollut hurja ja se on väistämättä aiheuttanut viivästyksiä projekteihin.
Uusien toimitilakiinteistöjen rakennushankkeisiin vaikutukset ovat heijastuneet joidenkin hankkeiden peruuntumisena tai vähintäänkin eri osapuolten välisenä, lisääntyneenä varmisteluna. Joissain uudiskohteiden vuokrasopimuksissa kiinteistökehittäjät ovat ottaneet käyttöön klausuuleita, jotka määrittelevät, että jos rakennushanke ei ole edennyt tiettyyn vaiheeseen tietyn määräajan kuluessa, vuokrasopimus asiakasyrityksen kanssa voidaan purkaa. Tällaiset ehdot saattavat aiheuttaa sen, että vuokrasopimuksen uuteen, suunnitteilla olevaan toimitilakiinteistöön tehnyt yritys joutuukin aloittamaan tilanhakuprosessin uudestaan. Varman uudishankkeiden käynnistäminen arvioidaan kuitenkin aina tarkoin, joten jokainen aloitettu rakennusprojekti myös valmistuu.
Katajanokan Laiturin työmaa keväällä 2023. Kuvaaja: Pasi Salminen
Varma ja vakavaraisuus
Vahva vakavaraisuus ylläpitää luottamusta eläketurvaan. Kun sijoitustuotot ovat paremmat, paine nostaa työeläkemaksuja pienenee. Varman vahva vakavaraisuus koituu asiakkaidemme hyväksi myös pienempinä vakuutusmaksuina.
Varman vakavaraisuusaste oli 129,6 (130,5 vuoden alussa) prosenttia, ja vakavaraisuuspääoma oli 1,7-kertainen (1,8-kertainen vuoden alussa) suhteessa vakavaraisuusrajaan.
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma on vastuullinen ja vakavarainen eläkevarojen sijoittaja. Yhtiö vastaa yksityisellä sektorilla 970 000 henkilön työeläketurvasta. Vuonna 2022 Varman maksutulo oli 6,1 miljardia euroa, ja yhtiö maksoi eläkkeitä 6,5 miljardia euroa. Varman sijoitusten arvo oli syyskuun 2023 lopussa 57,5 miljardia euroa.
Julkaisemme tulostietomme vuosineljänneksittäin. Lue tuoreimmat täältä
Tee Varman toimitilahaku ja löydä heti vapaat toimitilat
Etsitkö uutta toimistoa Helsingin keskustasta tai Tampereelta, vai tarvitseeko yrityksesi toimivammat liiketilat esimerkiksi Jyväskylästä tai Hyvinkäältä? Toimitilahaku näyttää vapaat tilat nopeasti ja vaivattomasti.
Varman toimitilavuokralaisena saat suoraviivaista ja henkilökohtaista palvelua sekä työskentelet vastuullisesti kehittyvissä tiloissa – meillä on tutkitusti jo kolmatta vuotta peräkkäin toimialamme tyytyväisimmät asiakkaat!
Löydä uusi toimitila itse tai kysy apua Varman Asset Managereilta